不動産投資には興味があるけど、高収入でなければできないと思っている方はいませんか？この記事では不動産投資に興味がある方に向けて、不動産投資で融資を受ける際にどのようなポイントを審査されるのか、そして年収別におすすめの不動産投資の方法とは何かについてご説明します。
この記事の監修者
逆瀬川 勇造
不動産のプロ
大学卒業後、地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、 2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。 2018年より独立・2020年合同会社7pocketsを設立し金融や不動産に関するコンテンツ作成に取り組む。 2級FP技能士(AFP)、宅建士
不動産投資は高収入じゃないとできない？
不動産投資は、必ずしも高収入でないとできないわけではありません。不動産投資と一口にいっても、アパートなどを一棟まるごと取得して賃貸物件として貸し出すアパート投資から、区分マンションの一室を取得して賃貸物件として貸し出す区分マンション投資、そのほかにも戸建て投資や駐車場経営、REIT、不動産クラウドファンディングなど、不動産を活用した投資方法には、さまざまなものがあります。中には、1万円程度の少額から投資を始められるものもあるため、ご自身の収入や財産状況に応じた不動産投資の方法を見つけてみるとよいでしょう。
不動産投資が人気な理由
不動産投資が人気な理由には、人生100年時代といわれる中、老後への不安が高まっているとともに、不動産投資ローンを低金利で借り入れることができる環境が影響していると考えられます。
現在、預貯金だけでは大きくお金を殖やすことはできないとはいえ、株式投資などで大きなリスクを取りたくないという方も多いでしょう。その中で、低金利で不動産投資ローンを借りて資産形成ができ、安定的に老後も収入を得られる可能性のあるミドルリスクミドルリターンの不動産投資に注目が集まりやすいことが人気の理由のひとつです。
不動産投資のリスクや初心者がよく陥る失敗については以下の記事で詳しく解説をしています。
不動産投資で融資を受ける際に審査される個人属性
不動産投資というと、アパートを一棟まるごと所有して賃貸物件として貸し出すアパート投資をイメージする人も多いでしょう。所有する資産の状況にもよりますが、アパート投資の場合、不動産投資ローンつまり融資を受けて行うケースが一般的といえます。通常事業のために融資を受ける場合、一番に事業計画の妥当性や収益性について審査されます。しかし、不動産投資ローンの場合、事業計画も重要ですが、そのほかにも審査されるポイントや条件があります。そのポイントとは何かについて、ご説明します。
年収
まずは年収です。突発的な支払いなどをカバーできる収入の余裕があるかを審査されます。不動産投資の事業計画は計画どおりに進むとは限りません。空室が生じたり、突発的な支払いが生じたりする場合もあります。そのような事態が生じた時に、補てんができる十分な年収があるかどうかも審査ポイントとなります。
勤務先と勤続年数
年収が審査されるポイントと同様の理由で、勤務先と勤続年数が審査されます。勤務先や勤続年数は、収入の継続性を計るポイントとなります。そのため、上場企業や公務員などは評価が高く、勤続年数も長ければ長いほど評価は高くなります。仮に現状の年収が高かったとしても、転職回数が多かったり、勤続年数が短かったりすると、その収入の継続性が低いと評価される場合もあります。
金融資産
金融資産についても審査のポイントとなります。年収、勤務先や勤続年数を審査のポイントとする理由は、突発的な支払いをカバーできる収入の余裕があるかを計るためです。しかし、年収が低い場合でも、突発的な支払いなどをカバーできる十分な金融資産があればローンの返済能力が見込めます。
また、不動産投資ローンは、一般的には物件価格の満額を借り入れることはできません。そのため、頭金を用意できる余裕があり、無理なく不動産投資を行えるかどうかも確認されています。
借入状況
既存の借り入れがあるかも審査のポイントとなります。新たに借り入れる不動産投資ローンを含めて、どれくらいの借入額となるのかを確認するためです。借り入れることができる金額限度の目安や基準は、金融機関によって異なります。その目安や基準を満たせる借り入れなのか、過去の返済状況も滞りがないかを確認し、返済能力に見合った借り入れであるかを審査されます。
家族構成
家族構成についても審査されます。先にご説明した、金融資産を審査する際、本人だけでなく家族の金融資産も合わせて審査される場合もあります。その場合には、家族がいると審査対象となる金融資産が多くなるため有利になる可能性もあります。ただし、家族が多いと、それだけ支出も多くなるため、不動産投資ローンの審査において不利になる場合もあります。
属性を上げて融資審査を有利にするポイント
属性を上げると、不動産投資ローンの審査を有利に進められます。
属性とは、金融機関で用いられる用語で、借りる人の年収や勤務先のことです。属性を上げることで融資審査を有利に進めることができますが、年収を高めることはそう簡単なことではありません。
まず、上場企業や公務員など今の職場より金融機関の評価を高められる職場に転職できそうであれば、検討してみるのがおすすめです。一方、そう簡単に転職できないという方は、手持ちの現金など金融資産を貯蓄しておくことが大切です。
年収が低くても不動産投資で成功することは可能？
不動産投資ローンの審査基準を見ると、年収が低いと不動産投資のハードルは高いと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、年収が低くても不動産投資で成功することは可能です。
冒頭でも触れたとおり、不動産投資と一口にいっても、不動産投資ローンを活用する可能性の高いアパート投資やマンション投資以外にも、戸建て投資や駐車場経営、REIT、不動産クラウドファンディングなど、不動産を活用した投資方法には、さまざまなものがあります
まずは、不動産投資の方法に、さまざまなものがあることを知り、ご自身の年収や資産状況と照らし合わせて、無理なくスタートできるものに取り組んでいくことで、年収が低くても不動産投資で成功できる可能性は十分にあります。
年収別おすすめ物件例
年収別におすすめの不動産投資物件と投資に必要となる金額などを解説します。
年収1000万円の場合
年収1000万円の場合、選択肢は多いでしょう。不動産投資ローンを活用するアパート投資やマンション投資にもチャレンジできます。
アパート投資であれば、エリアにもよりますが新築であれば物件費用に5,000～8,000万円程度必要になるでしょう。資産状況にもよりますが、不動産投資ローンの融資割合は物件価格の8～9割程度です。そのため、仮に6,000万円の物件を購入する場合、頭金として少なくとも600～1200万円は必要になる計算です。そのほかにも諸費用や突発的な支払いへの備えも考慮して、上記に加えて物件価格の1割、600万円程度の金融資産を所有していると無理なくアパート投資をスタートできるでしょう。
年収1,000万円の方におすすめな不動産投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
年収500万円の場合
年収500万円の場合、現物不動産投資であれば区分マンション投資がおすすめです。資産状況にもよりますが、区分マンション投資であれば不動産投資ローンを活用しなくても取得できる収益物件を探すこともできます。また、不動産投資ローンを活用する場合でも、アパート投資ほど初期費用が大きくないため、返済負担も抑えることができます。
区分マンション投資は、エリアや築年数にもよりますが1,000～2,000万円程度で物件を取得できます。区分マンション投資の場合、毎月管理費や修繕積立金の負担があります。不動産投資ローンを活用する場合には、管理費や修繕積立金の負担に加えて返済負担を考慮しても収益が生じるかを慎重にチェックしておきましょう。
年収500万円の方におすすめな不動産投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
年収400万円の場合
年収400万円の場合、現物不動産投資であれば、所有している土地を活用した駐車場経営、中古の一戸建てを活用した戸建て投資がおすすめです。
年収400万円ですと、資産状況にもよりますが不動産投資ローンで大きな金額の融資を受けることは難しい可能性があります。そのため、所有している土地の立地を生かした駐車場経営や、中古の一戸建てを数百万円で取得して、DIYを施して収益物件に仕上げていく戸建て投資があまり大きな負担なくスタートできるといえます。
所有している土地を青空駐車場として、そのまま貸し出す場合には費用はかかりません。戸建て投資の場合、数百万円の取得費用とDIY費用が必要になります。あまりに築古の一戸建てを取得するとDIY費用がかさんでしまうため、物件の見極め、検討が重要になります。
年収400万円の方におすすめな不動産投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
年収300万円の場合
年収300万円の場合、現物不動産投資ではなく、REITや不動産クラウドファンディングがおすすめです。
REITは、不動産投資信託とも称されるもので、ファンドが所有する不動産からの収益に応じて分配を受けられる投資方法です。市場で売買することができるので、売買しやすく、また購入した時より売却した時の価格が高ければ売買差益を得ることができます。不動産クラウドファンディングは、ネット上で事業者が資金を集めて不動産投資を行い、投資先の不動産から得らえる利益を投資家に分配する投資方法です。
REITは数万円～数十万円ほどで投資をスタートすることができますし、不動産クラウドファンディングであれば1万円といった少額から投資をスタートできるものがほとんどです。
年収300万円の方におすすめな不動産投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
年収が低くても不動産投資の融資を通るためのコツ
年収が低くても、やはり現物不動産投資をしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。そのように考える方に向けて、年収が低くても不動産投資の融資を通るためのコツについてご説明します。
自己資金を増やす
自己資金を増やしましょう。先にも触れましたが、年収が低くても金融資産を多く所有している場合、不動産投資ローンの返済能力の有無だけでなく、突発的な支払いや空室などの補てんができるかどうかなど、銀行などの金融機関が有する懸念が軽減され、信用度が高まります。家計の見直しを図り、預貯金に振り分ける資金の捻出に努めましょう。
年収にあった金融機関を探す
年収にあった融資に積極的に取り組んでくれる金融機関を探しましょう。
金融機関によっては不動産投資ローンを貸し出す条件に年収制限を設けている場合もあり、都市銀行など大手の金融機関では年収が基準に満たない場合は断られてしまうケースもあるでしょう。ひとつの目安として、年収が500万円未満の場合には日本政策金融公庫、年収が500万円以上ある場合は、地方銀行やノンバンク、インターネット銀行を不動産投資ローンの相談先として考えておくとよいでしょう。
| ・日本政策金融公庫とは「一般の金融機関が行う金融を補完することを旨としつつ、以下の機能を担うことにより、国民生活の向上に寄与することを目的とする政策金融機関です。」と日本政策金融公庫HPに示されています。 投資目的では融資を受けることはできませんが、不動産賃貸業を新たに始めるために必要な資金としての融資を受けることができます。日本政策金融公庫は一般的な金融機関と比べて、金利水準が低く、年収が低い方でも融資を受けやすい可能性があります。一方で、返済期間が短かったり、借り入れできる限度額が低かったりという点には注意が必要です。 |
不動産投資会社に相談する
不動産会社に相談してみるのも一案です。
不動産会社に相談することで、収入や金融資産などと照らし合わせて予算にあった収益物件を探してもらうこともできるでしょう。また、不動産投資ローンの利用が必要な場合、提携している金融機関を紹介してもらえる可能性もあります。ご自身の収入や金融資産の状況にあった不動産投資の方法を知るためにも、不動産会社に相談されてみるとよいでしょう。
まとめ 自分にあった不動産投資を見つけよう
不動産投資の代表的な存在でもあるアパート投資は、初期費用も多く必要なうえ、不動産投資ローンの審査において個人の属性についても審査されます。しかし、不動産投資は、アパート投資に限りません。さまざまな不動産投資の方法の中から、ご自身の収入や金融資産の状況にあった無理なく始められる不動産投資の方法を探してみることが、成功への第一歩です。
さまざまな不動産投資の方法を知る際に、ポイントタウンを利用して資料請求や問い合わせなどを行うと、ポイントもたまってお得です。まずは、気軽にさまざまな企業をチェックして、気になった企業にアクセスしてみることから、不動産投資の一歩を踏み出してみませんか？
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