年収が1000万円を超え、不動産投資に興味があるものの不安な点が多く、投資をスタートできない方もいらっしゃるでしょう。この記事では、年収1000万円かつ不動産投資を検討している方に向けて、おすすめの不動産投資の方法や注意しておきたい点についてご説明します。
この記事の監修者
逆瀬川 勇造
不動産のプロ
大学卒業後、地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、 2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。 2018年より独立・2020年合同会社7pocketsを設立し金融や不動産に関するコンテンツ作成に取り組む。 2級FP技能士(AFP)、宅建士
不動産投資を始めるには年収1000万円以上がよいと言われている理由
不動産投資が年収1000万円以上の方に向いている理由には、以下のようなものが挙げられます。
年収1000万以上だと金融機関からよい条件で融資を受けられる可能性がある
理由のひとつとして、金融機関から返済能力が高いと判断されるため、よい条件で融資を受けられる可能性のある点が挙げられます。
不動産投資と一口にいっても、さまざまな方法があります。物件購入費用が多額になる場合には、金融機関からアパートローンなどの融資を受けるのが一般的です。
アパートローンなどの融資を受ける際の審査では、物件条件だけでなく、本人の年収や、保有資産などの属性も総合的に判断され、融資額ならびに金利、融資期間、融資割合などの条件が決まります。年収や保有資産が大きければ、より有利な条件を提示されやすくなるでしょう。より金利が低く、融資期間が長い条件を提示してもらえれば返済額を抑えて利益を出しやすくなります。また、物件価格に対する融資割合が大きければ大きいほど手元に多くの資金を残せるため、余裕あるキャッシュフロー計画を立てることができるでしょう。
年収1000万以上だと突発的な支出に対応が可能
余裕のある収入、保有資産があれば、突発的な支出が生じた場合にも対応がしやすくなります。
アパート一棟投資のような現物不動産投資の場合、突発的な支出が生じる可能性があります。計画的に物件の修繕を行っていても、最近多発している風水害による雨漏りや浸水などがあれば、すぐに修繕が必要な場合があるでしょう。そのほかにも設備の不具合について入居者から申し出があれば点検及び修理交換も必要となる場合もあります。そのような対応を怠れば退去につながります。空室が生じればその間、空室部分の家賃収入はゼロになりますが、入居者募集費用や修繕費用はかかります。
通常、物件の修繕費などは不動産投資の収入をプールして捻出することになります。しかし、突発的な支出により、資金が足りなくなってしまうこともあるでしょう。そうしたケースであっても、不動産投資以外で年収1000万円あれば、資金を用意しやすくなるのです。
年収1000万円の方が受けられる融資限度額
年収1000万円の方が受けられる融資限度額は、物件の状態や価格、保有資産によって異なります。
通常、不動産投資ローンは個人の年収ではなく、投資対象の物件からどの程度の収益を期待できるかという点に着目して融資限度額が決定されます。とはいえ、やはり個人の年収が高いほうが融資限度額は大きくなりやすいです。
融資限度額が低くなってしまうと、差額分は自己資金で用意しなければならず、取得できる物件の数が少なくなる可能性があるでしょう。
年収1000万円の方が不動産投資を始めるために必要な自己資金目安
不動産投資を始めるために必要な自己資金目安も、物件の状態や価格によって異なります。
仮に、4000万円の物件に、8割程度まで融資可能という条件を提示された場合3200万円までの融資を受けられることになります。そのため、800万円の自己資金があれば物件購入は可能です。
しかし、物件購入費用以外にも、初期費用として登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、融資手数料、司法書士費用などがかかります。
先ほど例示した4000万円の物件で概算した場合、初期費用はおよそ500万円。これは物件価格の13％ほどの割合となります。頭金200万円に初期費用として500万円が加わり、さらには突発的な支出への対応資金として200万円ほど準備するとなると900万円ほどの自己資金が必要となる計算です。
もちろんこれは一例であり、アパートローンなどの融資条件やどれくらいの突発的な支出への対応資金を考えておくかによって異なりますので、個別で具体的に考えておくことが大切です。
年収1000万円の方におすすめな不動産投資
年収1000万円の方におすすめな不動産投資として、現物不動産投資の３つの方法とその概要についてご説明します。
不動産投資 一棟
アパートなどをまるごと一棟所有し、その各部屋を賃貸する方法です。初期費用が大きくなるため収入が高く、保有している資産が多い方に向いています。ただし、投資物件を取得するだけでは収入につながらないため、マーケット調査など事前準備により賃貸ニーズを慎重に見極める努力、賃貸経営がスタートしてからの試行錯誤も必要です。
【メリット】
現物不動産投資の中では、効率性や利回りが高いといわれます。一棟の戸数が多くなればなるほど1戸あたりの管理費用を抑えることもできるうえ、家賃収入がゼロになるリスクは低いといえます。
また、まるごと一棟所有しているため、メンテナンスの自由度が高くなります。例えば、エアコンの交換をする際など、一度に複数戸で実施することで施工料を安く抑えられる可能性があります。そのほか、土地も所有するため、建物のように年数の経過で物件が劣化していくことがなく、資産価値を保ちやすいという点もメリットとして挙げられるでしょう。
【デメリット】
一棟投資は多額の資金が必要になります。そのため出口戦略として売却を検討する際には売却先が限られる、流動性の低い資産であるといえます。また、火災保険の内容検討や計画的な修繕により、リスクを抑えることはできますが、一定期間ごとに行う大規模修繕や建て替え時には多額の資金が必要になります。
一棟投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
不動産投資 一戸建て
一戸建てを所有して、賃貸する方法です。新築の一戸建てではなく、割安な中古の一戸建てを所有し、リフォームなどを施して賃貸するスタイルが一般的です。そのほかにも2世帯住宅の半分を賃貸、所有している土地に一戸建てを建てて賃貸にするなどのスタイルがあります。お金と時間に余裕があり、少額の投資資金で不動産投資を始めてみたい人に向いています。
【メリット】
一戸建ての賃貸物件は少なく競合しにくいため、高い家賃で賃貸できる可能性があります。そのため、割安な中古の一戸建てにリフォームなどを施して賃貸することで、少額での不動産投資が可能なうえ、高い利回りも期待できます。出口戦略として売却を検討する際、投資用物件としてではなく居住用物件としても売り出すことができるため、アパート一棟投資に比べると流動性は高いでしょう。
【デメリット】
古い一戸建ては割安で取得できる一方で、修繕に多額の費用がかかる可能性があります。また、古い一戸建ては金融機関からの借り入れが難しい可能性があるため、購入費用と修繕費用をどう工面するのか考えておく必要があります。利回りを上げるために週末などにDIYで修繕をコツコツと進めていくことで修繕費を抑えているケースも多いですが、時間と手間がかかります。
戸建て投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
不動産投資 区分マンション
区分マンションを所有し、賃貸する方法です。区分マンション投資というと、ワンルームマンション投資を思い浮かべる方も多いと思いますが、間取りはワンルームとは限りません。あまり手間をかけずに不動産投資を始めてみたいという方に向いています。
【メリット】
エリアや間取りにもよりますが、比較的少額から始めやすいでしょう。そのため、出口戦略として売却を検討する際も、一棟投資に比較すると売却しやすいでしょう。新築だけでなく中古も含めると多くの物件があるため、幅広い選択肢の中から物件を選べます。また、マンション全体の管理は管理会社が行うため、管理の手間もあまりかかりません。
【デメリット】
区分マンションの所有者はマンションの管理規約に従う必要があるため、メンテナンスの自由度は低くなります。
区分マンション一室しか所有していない場合、空室が生じると家賃収入はゼロになります。また、管理の手間はかからないものの、マンション全体の管理費、修繕積立金は所有者の負担です。そのため一棟投資や一戸建て投資と比較すると利回りが低いといえるでしょう。
区分マンション投資や様々の投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
年収1000万円の人が不動産投資に始める際の注意点
年収1000万円の人が、不動産投資を始めるうえで注意しておきたい点についてご説明します。
金融機関の選び方
基本的には、不動産会社や建設会社と提携している金融機関に相談されることをおすすめします。
いくつか金融機関を回り、積極的な金融機関を見つけたり、条件を比較検討したりするのも一案ですが、それぞれの金融機関に出向いて事業計画の説明を行う必要があるため、時間も手間もかかります。
まずは、不動産会社や建設会社に紹介してもらった金融機関に打診されてみるとよいでしょう。ただし、多額の金融資産を特定の金融機関に預けているなど、日ごろから付き合いのある金融機関があれば、より有利な条件を提示される可能性もありますので打診してみてもよいでしょう。
不動産投資会社の選び方
不動産投資会社は、初めから1社に絞らずに複数の不動産投資会社の提案を受ける中で、自分にあった投資のサイズ感を知っていきましょう。
それぞれの不動産投資会社の提案が実情に合っているか否かを見極めるためには、インターネットの不動産ポータルサイトや不動産会社のウィンドウなどを見て、家賃相場を調べたり、実際に現地や周辺の生活利便施設などに足を運んで賃貸需要の有無を調べたり、不動産投資に活用できる資産はどれくらいかを確認したりするなど、自分自身でもできる限りの情報収集や勉強を行う努力も必要です。
また、担当者が小さな疑問にも真摯に対応してくれる方なのかを、提案中の話しぶりや態度から確認するのも大切なことです。自分にあった不動産投資の方法を扱う会社の中から、信頼できるパートナーを選ぶようにしましょう。
信頼できるパートナーと不動産投資のスタートを切ろう
不動産投資は信頼できるパートナーがいなければ成功させることはできません。年収1000万円といっても、そのライフスタイルにより不動産投資に活用できる資産は十人十色です。自分にあった不動産投資の方法で資産形成を図るためにも、実情にあった提案やその根拠を提示してくれるパートナーを見極める必要があります。まずは、複数の不動産投資会社への問い合わせからパートナー探しを始めてみてはいかがでしょうか。
ポイントタウンにもさまざまな不動産投資会社が掲載されています。ポイントタウン経由で問い合わせや面談を行うとポイントが貯まる場合もあり、お得に不動産投資のパートナー探しができます。ぜひこの機会にポイントタウンに会員登録してみてはいかがでしょうか。
