年収300万円では、不動産投資を始めるなんて無理だろうと考えていませんか？貯金がなくても、少額から始められる不動産投資はあります。この記事では不動産投資に関心のある年収300万円の方に向けて、不動産投資を始めるうえでの不安なポイントについて解説したうえで、おすすめの不動産投資の方法についてもご紹介します。
この記事の監修者
織瀬ゆり
不動産のプロ
元信託銀行員。AFP・2級FP技能士をはじめ、複数の金融・不動産資格を所持。
それらの知識をもとに、「初心者にもわかりやすい執筆」を心がけている。
2児の子育て中でもあり、子育て世帯向けの資産形成、女性向けのライフプラン記事を得意とする。
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年収300万円でも不動産投資を始めることはできる？
結論から申し上げますと、年収300万円でも不動産投資を始めることは可能です。
不動産投資には現物投資以外にもローンの活用をすることなく、少額から始められるREITや小口不動産投資、不動産投資クラウドファンディングなどもあります。また、現物投資と異なりREITなどは、プロがエリアや物件の見極めを行うため、将来的な人口減少が懸念される日本においても、収益が見込める物件に投資できるのはメリットの1つです。
それぞれの不動産投資の概要や特徴については後段で簡単にご説明しますが、いずれも家賃収入をベースとした安定した収益を得られます。株式投資のように日々の値動きに一喜一憂することなく投資を行うことができるため、収入に不安があるから資産変動を避けたいという方にもおすすめの投資方法といえるでしょう。
不動産投資の仕組み
不動産投資における収益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分けられます。現物投資と現物投資以外に分けて、それぞれの内容についてご説明します。
インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有していると得られる収入をいいます。
不動産投資の場合、現物投資であれば入居者から得られる家賃収入そのものがインカムゲインになります。現物投資以外の場合は分配金がインカムゲインとなります。
いずれの場合も、主に家賃収入がベースになっている点は共通しています。不動産の賃貸借契約の契約期間は数年間に渡ることも多いため、不動産投資では安定的なインカムゲインを期待できます。
キャピタルゲイン（キャピタルロス）
キャピタルゲインとは、保有している資産を売却した時に得られる収入をいいます。資産の取得時より売却時に価値が上昇していれば、その差額がキャピタルゲインとなります。資産の取得時より売却時に価値が下落していれば、その差額がキャピタルロスとなります。
不動産投資の場合、現物投資であれば賃貸物件として活用している不動産を売却した時の収入がキャピタルゲイン（キャピタルロス）にあたります。
現物投資以外の場合、不動産投資会社が投資している不動産売却によって得たキャピタルゲインを、投資家に利益分配する可能性もあります。しかし投資家視点では、投資家が得られるのはインカムゲインとなります。
現物投資以外の場合、投資家がキャピタルゲインを得られる可能性があるのは市場での売買ができるREITなどです。不動産投資の方法によっては証券、権利などの売買が認められないため、そもそもキャピタルゲインを期待できないものもあります。
年収300万円の人が不動産投資に挑む際の注意点
年収300万円の人が不動産投資で失敗しないためには、以下のポイントに注意しておきましょう。
可能な投資金額を考える
可能な投資金額を考えましょう。
年収のすべてを投資に充てることはできません。まずは年収（手取り収入）から生活費用を差し引いた金額がいくらになるかを把握してみましょう。その金額から、将来のライフイベント（子どもの進学、マイホーム購入など）のための年間積立費用を差し引いた金額が「余裕資金」です。この余裕資金の範囲内で投資金額を考えることが大切です。
とくに現物投資の場合は、さらに余裕を持つことが必要になります。仮に生活費などを考慮して月10万円の余裕資金があるからといって、その金額からそのまま逆算した予算の物件を自己資金も使い切って購入をしたらどうなるでしょうか。
実際に不動産投資がスタートすれば毎月のローン返済のほか、管理や修繕のために費用がかかるうえに、不測の事態（空室や突発的な支出など）が生じるとたちまち対応ができなくなってしまいます。また、融資を受ける際にも、購入資金のすべてにローンを活用することはできません。ローンを活用できるのは購入資金の6～７割程度といわれますので、そもそも購入資金の3～4割ほどの自己資金も必要になります。
まずは冷静にみずからの余裕資金や保有資産を把握して、無理のない投資金額を考えてみましょう。
年収300万円の方が利用可能な金融機関をみつける
無理のない投資金額を考えたうえで現物投資にチャレンジする時、ローンの活用が必要なケースもあるでしょう。
年収に限らず、不動産投資の融資に積極的な金融機関と消極的な金融機関があることを知っておきましょう。ただ、積極的な金融機関をみずから探すことは大変であるため、現物投資の物件を案内してくれた不動産会社が提携している金融機関（銀行、信用金庫など）を紹介してもらうのが得策です。
提携している金融機関の融資審査において承認を得るためにも、収入の証明のみならず、保有している資産を示せるようにあらかじめ用意をしておきましょう。また、周辺の賃貸ニーズを盛り込んだ妥当性のある事業計画や資金計画を不動産会社などに相談しながら、主体的に練り上げておくことも大切です。
なお、現物投資以外は、原則として不動産投資ローンの対象外と考えておきましょう。
不動産会社及び不動産投資会社の選び方
自分にあった不動産会社及び不動産投資会社の見極めも大切です。
現物不動産投資の場合、不動産会社がすすめる不動産が必ずしも優れた物件とは限りません。また、不動産会社の中には売上を伸ばすためだけに、金融機関への提出書類を改ざんするなどして、きわめて少ない自己資金でも不動産投資ができるとすすめてくる会社もないとは言い切れません。もしもの時に騙されないためにも、不動産会社がすすめる根拠や投資環境などをみずから改めて検証するとともに、投資の目的や余裕のある資金計画に沿っているかどうかを確認しましょう。
現物投資以外は不動産投資会社が開示している情報から、みずから投資判断を行う必要があります。開示情報が豊富でサポート体制が充実している信頼できる不動産投資会社や銘柄を選びましょう。
年収300万円の方ができる不動産投資の種類
年収300万円の方ができるおすすめの不動産投資の方法について、その概要や特徴、メリット・デメリットなどおすすめのポイントをご紹介します。
REIT
REITは投資家が出資した資金で不動産を購入し、運用収益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所に上場しているREITをとくにJ-REITといいます。J-REITは証券取引所を介して、いつでも売買可能ですが売却損が生じる場合もあります。銘柄にもよりますが、数万円からの投資が可能であり、不動産そのものを投資家が所有しない不動産投資であるため、年収300万円の方でも気軽にチャレンジできます。
投資対象は不動産投資会社によって、レジデンス（住宅）、商業施設、事務所などさまざまです。特定の対象に特化して投資している場合もありますし、複合的に投資している場合もあります。J-REITには60近い銘柄がありますので、それぞれの内容を確認してみるとよいでしょう。
REITについては以下の記事で詳しく解説をしています。
不動産投資クラウドファンディング
不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家から集めたお金をもとに不動産投資会社が不動産投資を行い、投資家が投資額に応じて配当を受けられる仕組みの投資方法です。不動産クラウドファンディングは「投資型（匿名組合型）」と「投資型（任意組合型）」の２つの仕組みに分けられますが、少額投資として一般的なのは「投資型（匿名組合型）」です。
「投資型（匿名組合型）」は、投資家が不動産投資会社と匿名組合契約を締結した後、出資を行います。投資家の出資額は少額で、1万円程度から可能であるため年収300万円の方でも気軽にチャレンジできます。ただし、ネット上での投資となるため、人気のある案件はクリック合戦となる場合もあります。
不動産投資におけるクラウドファンディングについては以下の記事で詳しく解説をしています。
小口不動産投資
小口不動産投資とは、1棟あるいは複数棟の不動産を小口化し、投資家に向けて販売する不動産特定共同事業法に基づく商品です。また、そこから得られた家賃収入や売却益は投資額に応じて各投資家に分配されます。「匿名組合型」と「任意組合型」の2つに大別されています。
小口不動産投資で対象となる不動産は多岐に渡り、アパートやマンション、一戸建てをはじめ、オフィスビルや商業ビルなどさまざまです。投資金額は1口数万円から1,000万円程度となっているため、REITや不動産投資クラウドファンディングと比較すると金額のハードルはあがります。しかし、個人では投資が難しい不動産にも比較的手ごろな価格で挑戦できるのが、小口不動産投資の魅力ですので、投資資金を蓄えてからチャレンジしてみるのもよいでしょう。
小口投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
駐車場投資
駐車場投資は、所有する土地を駐車場として貸し出して、家賃を得る投資方法です。
その手法はさまざまです。青空駐車場として貸し出す場合は初期費用もさほどかかりません。コインパーキングなど機械式駐車場にする場合には初期費用が数百万円必要になります。
駐車場経営は、立地にもよりますが月決めでも時間決めでも賃料単価が低いため、収益はあまり見込めない可能性があります。また、節税もあまり期待できません。
収益性が見込めなくても、相続などで所有することになった土地をひとまず活用したいという場合には、初期費用もさほどかからないため、年収300万円の方でも気軽に始められる不動産投資の方法といえます。
駐車場投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
現物不動産投資は年収300万円じゃ難しい？
年収300万円の方でも始められる現物不動産投資はあります。ただし、投資可能な物件には限りがあるでしょう。
おおむね年収の10倍程度は不動産投資ローンが利用できると言われます。そのため3,000万円程度の融資が利用できる可能性があります。しかし、これは物件価格3,000万円の購入ができることを示していません。先にご説明したとおり融資すべてを購入価格に充てることができないため、物件価格3,000万円の購入をするのであれば1,200万円前後の自己資金を用意する必要もあります。
とくに現物投資の場合は、余裕のある自己資金があるからといっても、自己資金を使い切ってチャレンジするのは考えものです。毎月のローン返済のほか、管理や修繕の支出が想定されますし、ある程度リスクへの対策の見通しも立てやすいものの突発的な支出が生じる可能性もあります。常に満室経営とはいかない場合もあるため、家賃収入が途絶える可能性もあり、自己資金での補填が必要になる場面もあります。そのためにも、ゆとりのある資金計画を実行できる物件予算を逆算しておくことが大切です。
時間に余裕がある場合には一戸建て投資にもチャレンジできます。中古の一戸建てであれば手ごろな物件価格で取得できます。みずからコツコツ修繕して賃貸物件に仕上げていけば大きな初期費用もかかりません。
現物不動産投資については以下の記事で詳しく解説をしています。
無理のない範囲で自分にあった不動産投資方法を探そう
収入に不安があるという方でも、チャレンジできる不動産投資の方法はあります。まずは、みずからの余裕資金と無理のない投資金額を把握することがはじめの第一歩。不動産投資の方法の中には、1万円からチャレンジできるものも多数あります。少額で始められるものからコツコツと資産を増やしていき、将来的には現物投資にチャレンジしていくのもよいでしょう。
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