不動産投資を始めたいと思いつつも、今の年収では不動産投資を始められないと諦めてはいませんか？この記事では不動産投資を検討している年収500万円の人に向けて不動産投資の概要や種類、不動産投資の始め方についてご説明します。

この記事の監修者

逆瀬川 勇造

不動産のプロ

大学卒業後、地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、 2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。 2018年より独立・2020年合同会社7pocketsを設立し金融や不動産に関するコンテンツ作成に取り組む。 2級FP技能士(AFP)、宅建士

不動産投資の仕組み

不動産投資で利益を得る仕組みは、「家賃収入を得る方法」と「売買収入を得る方法」の2つです。また、不動産投資は現物不動産投資（みずから投資物件を所有して利益を得る方法）と商品投資（不動産投資会社が不動産投資を行いその利益配分を得る方法）に分類可能です。いずれも、利益は「家賃収入を得る方法」と「売買収入を得る方法」のいずれかで生じます。

家賃収入

収益物件の入居者やテナントから得られる家賃から収入を得ます。

基本的に不動産投資の利益は、家賃収入がベースになっています。家賃は毎月変動するものではなく、不動産の賃貸借契約期間が数年間になることも一般的です。そのため、入居者やテナントが決まれば安定収入を得られる可能性が高くなるでしょう。

売買収入

収益物件を売却して購入時の代金から売却時の代金の差額が売買収入となります。

収益物件を取得した価格よりも高値で売却できれば、売却益が生じますが、逆に収益物件を取得した価格よりも安値で売却すると売却損が生じる点に注意が必要です。

2023年12月時点、東京23区のマンション価格などは右肩上がりに上昇しています。物件を購入して数年後、賃貸に出し、価格が上がったところで売却すれば、家賃収入に加えて売却益を得られるでしょう。

ただし、日本全国の切り口から見ると地価はそこまで順調に上昇しているとは言えません。そもそも、日本においては中古より新築物件や築浅物件が好まれる傾向にあり、売却損が状してしまうことも珍しくないでしょう。

不動産投資の今後については以下の記事で詳しく解説をしています。

年収500万円でも不動産投資は可能？

結論から言うと、年収500万円の人でも不動産投資は可能です。

先に説明したとおり、不動産投資は、現物不動産投資（みずから投資物件を所有して利益を得る方法）と商品投資（不動産投資会社が不動産投資を行いその利益配分を得る方法）の2つに分類されます。

後段で詳しく説明しますが、現物不動産投資は高額の初期費用がかかる場合には、不動産投資ローンを利用したり、頭金などの自己資金を用意したりする必要があります。また、いったん現物不動産投資を始めると、その投資期間は長期に渡り、管理などの手間も生じるでしょう。

商品投資の場合、1万円程度から投資を始めることができるうえ、投資期間も数ヶ月と短期間のものがあります。不動産投資会社などが管理をするため、管理の手間もかかりません。

年収500万円で始める不動産投資の準備

不動産投資の準備として、自分の年齢やライフスタイルを振り返り、投資にかけられる予算や時間を考えてみることが大切です。

自己資金の準備

不動産投資の方法によって、準備が必要な自己資金は異なります。

たとえば、不動産投資ローンで5,000万円の融資を受けるケースを想定してみましょう。

5,000万円の融資を受けるとしても、5,000万円の収益物件を取得できません。融資を受けられるのは、物件価格の7～8割と言われています。

つまり、5,000万円の融資を受けられるのであれば、取得できる物件の価格は6,500～7,000万円程度となるでしょう。このうち、差額の1,500万～2,000万円は自己資金で用意しなければなりません。

それ以外にも、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、融資手数料、司法書士費用などの諸費用を考慮すれば、追加で500万～600万円程度の自己資金も必要になる計算となります。

6,500万円～7,000万円の収益物件となれば、アパートを一棟まるごと取得するようなイメージです。しかし、すべての不動産投資の方法が多額の資金を必要とするわけではありません。1万円から始められるものもあれば、数百万円で始められるものなど、さまざまな投資方法があります。

まずは、自分で無理なく用意できる、投資に活用できる資金がどれくらいあるかを確認したうえで、不動産投資の方法を選択し、自己資金をいつまでにどれくらい準備する必要があるのかを考えてみるとよいでしょう。

500万円以外の方に適した投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

年収500万円の方と相性のよい不動産投資

年収500万円で始められる相性のよい不動産投資についてご紹介します。

不動産投資　一棟

アパートなどを一棟まるごと所有し、各部屋の入居者から家賃収入を得る方法です。メンテナンスの自由度も高く、利回りや効率性が高いなどのメリットがありますが、物件によっては多額の自己資金が必要になります。収益性は高いものの空室リスクや突発的な支出も考えられるためハイリスクな方法です。なお、安値の収益物件を取得する場合、築年が古いものもあり、修繕に費用がかかったり、融資を受けられなかったりするケースもあります。

また、管理やメンテナンスはみずからの裁量で行う必要があります。管理会社に管理業務の委託を行うこともできますが、家賃収入とのコストバランスも考える必要があるでしょう。

すでに十分な自己資金を保有していたり、管理業務に時間を割くことができたりなど、時間と資産に比較的余裕のある方に向いています。出口戦略を考える際、流動性の低さ（現金化するまでに時間がかかること）については注意が必要です。

一棟投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

一棟投資を成功させるために知っておきたい基礎知識を徹底解説

2023.10.26

不動産投資　一戸建て

一般的には、割安な一戸建てを所有して、入居者から家賃収入を得る方法です。中には、二世帯住宅の半分を賃貸したり、所有している土地に一戸建てを建てたりして賃貸する場合もあります。

一戸建ての中古物件は数百万円で取得できる場合もあるため、比較的少額で不動産投資をすることが可能です。ただし、築古物件で劣化が著しい場合、不動産投資ローンを受けられないこともあるので、取得費用や修繕にかかる高額な費用のために自己資金が必要となる可能性もあります。

一戸建ての賃貸物件は競合が少ないため高い家賃で提示できる可能性もあり、高い利回りも期待できます。利回りの高い不動産投資を検討するのであれば、割安かつ優良な一戸建てを見極め、DIYなどであまり費用をかけずにコツコツと修繕を行う必要があるでしょう。

一戸建てを賃貸物件として投資するのに向いている人は、時間に余裕があり、コツコツと収益物件を磨き上げていくことが苦にならないタイプです。出口戦略においても、収益物件としてだけではなく、居住用として売却できるため、一棟投資に比べると流動性は高いと言えます。

戸建て投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

戸建て投資は利回りが高いけど難しい？戸建て投資について徹底解説！

2023.11.02

不動産投資　区分マンション

区分マンションを所有して、入居者から家賃収入を得る方法です。

エリアにもよりますが、数百万円程度で取得できる物件もあるため、比較的少額で始められます。物件金額によっては、不動産投資ローンを活用する必要もあるでしょう。

マンションの一部を所有するので、マンション全体の管理は管理会社が行います。そのため管理の手間があまりかかりません。また、一棟投資に比べると比較的ハードルが低く、新築および中古を含めると多数の物件が市場に存在するため、さまざまな選択肢の中から物件を選べるでしょう。そのため、出口戦略で売却を考える際にも、売却しやすく、かつ流動性は比較的高いと言えます。

なお、居住用分譲マンションと同様に、区分マンションの所有者は管理費と修繕積立金を支払う必要があります。そのため、不動産投資ローンを活用し、返済負担が生じる場合は、利回りが低くなる可能性も生じるでしょう。

利回りを低くしないためには、ある程度資産を保有しておくのが妥当です。管理の手間を軽減しながら、少しずつ区分マンション投資を広げていきたい人に向いています。

区分マンション投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

区分マンション投資は割に合わない？成功のポイントを解説します

2023.10.12

不動産投資　駐車場

所有する土地を駐車場として貸し出し、その貸出料を得る方法です。

駐車場と一口に言っても、青空駐車場のほか、機械駐車場、立体駐車場など、その種類はさまざまです。賃貸方法としては月極めや時間貸しにすみ分けることができるでしょう。

比較的少額で始められるのは、所有する土地を青空駐車場として活用し、月極めで賃貸する方法です。狭小地や変形地でも駐車場として活用できます。土地をアスファルト舗装するなど、どこまで整備するのかによって必要な資金は異なります。ほかの現物不動産投資と比べて初期費用はあまりかかりませんが、貸出料が低いため高い収益性は見込めません。また、土地の上に建物がないため、固定資産税や相続税において不動産評価減を期待することはできないため、節税効果は見込めません。

所有する土地を青空駐車場として活用する場合、別の用途に変更しやすいので、土地の活用方法を迷う人に向いている方法と言えます。

駐車場投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

不動産投資で駐車場はやめたほうがいい？メリットや成功のポイントについて解説します

2023.10.19

不動産投資　小口

不動産小口投資とは、プロが選んだ一棟あるいは複数棟の不動産を1口数万円から1,000万円程度に小口化して販売されている、不動産特定共同事業法に基づく商品に投資する方法です。得られた家賃収入や売却益は投資額に応じて各投資家に分配されます。

小口不動産投資で対象となる不動産はアパートやマンション、一戸建てをはじめ、オフィスビルや商業ビルなど多岐に渡ります。そのため、小口不動産投資は個人では投資が難しい不動産にも比較的手ごろな価格で挑戦できます。

小口不動産投資は「匿名組合型」と「任意組合型」の2つに大別されますが、とくに匿名組合型の場合は不動産を所有しないため管理の手間がかからず、プロが選んだ物件に数万円からの投資が可能です。ただし、途中解約ができない場合があったり、元本保証や家賃保証などがなかったりという点には注意が必要です。

あまり手間をかけず、少額から不動産投資にチャレンジしたい人に向いています。

小口投資については以下の記事で詳しく解説をしています。

小口不動産投資とは？他の投資との違いやメリット・デメリットを解説

2023.11.30

不動産投資　クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から集めたお金をもとに不動産投資会社が不動産投資を行い、投資額に応じて配当を受けられる仕組みであり、

「匿名組合型」と「任意組合型」の2つの種類があります。

一般的なのは匿名組合型あり、1万円から投資が可能です。また、プロが選んだ不動産に投資をすることができ、管理の手間もかかりません。ファンドにもよりますが、利回りが比較的高い傾向であるのも特徴です。

1万円程度から手軽に不動産投資にチャレンジしてみたい人にはおすすめの方法と言えるでしょう。

クラウドファンディングについては以下の記事で詳しく解説をしています。

不動産クラウドファンディングのメリットデメリットを徹底解説！

2023.12.14

不動産投資　REIT

不動産投資信託のREIT（Real Estate Investment Trust；リート）とは、投資家が出資した資金でプロが不動産を購入して運用し、収益を投資家に分配する金融商品です。REITは証券取引所に上場しているREITを「J-REIT」と呼んでいます。J-REITは証券取引所を介していつでも売買が可能であるため、流動性が高いと言えるでしょう。

REITの銘柄にもよりますが、数万～数十万円程度から投資ができるため、他の投資と比べて比較的少額で始められます。ただし、元本保証はないため売却時に売却損が生じる可能性も生じることもあり、不動産投資ローンを利用できないので、注意が必要です。

少額から不動産投資を始めたい人で、あまり管理にも手間をかけず、必要なときにすぐ現金化したい人に向いている方法です。

REITについては以下の記事で詳しく解説をしています。

不動産クラウドファンディングのメリットデメリットを徹底解説！

2023.12.14

ローンが組めない、購入できそうな物件がない時の対処法

不動産投資のなかでも不動産投資ローンの活用が必要な場合、ローンが組めず、収益物件を購入できない場合も考えられます。その場合には以下の対処法を検討しましょう。

自己資金を貯める

必要な自己資金を貯めるまで、不動産投資の開始時期を延期しましょう。とくに現物不動産投資は収益物件を取得した後も、返済や管理費用などさまざまな費用が必要になります。余裕を持った不動産投資をするためにも、投資に必要な自己資金を貯めてから始めるのが望ましいでしょう。

少額から始められる投資を検討する

不動産投資の方法は、現物不動産投資に限りません。不動産投資ローンを活用しなくても、まとまった自己資金がなくても始められる方法もあります。少額で可能な投資方法を検討するのもひとつの手です。

自分にあった不動産投資の方法を探してみよう

不動産投資と言うと、一棟投資や区分マンション投資といった現物不動産投資を思い浮かべる方も多いでしょう。しかし、現物不動産投資には多額の費用がかかる場合もあり、今回説明したとおり、現物不動産投資だけが不動産投資ではありません。

まずは、自分の不動産投資に活用できる資産がどれくらいあるのかを確認したうえで、無理なく行うことができる不動産投資を視野を広げて情報収集してみましょう。